不動産投資のメリット・デメリットを初心者にもわかりやすく徹底解説！

mweyl / Pixabay

こんにちは、fincle専属ライターのマナです！

これまでは仮想通貨の記事をメインに書いてきましたが、今日は不動産投資について説明していきたいと思います。

「そもそもどうして投資が必要なの？」「投資の方法はたくさんあるけれど、不動産投資をするメリットは？」「デメリットにはどのようなものがあるの？」などの疑問に答えていきたいと思います。

そもそもどうして投資が必要なの？

そもそもどうして投資が必要なのでしょうか。

最大の理由は、年金だけで余生を過ごすのが難しいからです。

日本人の寿命は伸びる一方、稼ぎ頭である若者は減少するといわれています。そのため、給付される年金額や年金受給が始まる年齢は引き上げられることが予測されます。

退職後から２０年ほど生きることが出来る現代において、貯金だけで過ごしていくことはほとんど困難であるといえます。

今後の自分の将来をよく見つめなおし、将来設計を立てる必要があります。

この記事では主に不動産投資について詳しく見ていきたいと思います。

不動産投資のメリット

3dman_eu / Pixabay

まず初めにメリットからお話したいと思います。

安定した収入

部屋を借りるとき、たいていは1年、2年といった年単位で借りることが多いです。そのため自分の所有している部屋を借りる人がいた場合、長期的に収入が見込めます。

東京の地価総額は年々上がってきており、人口も増えてきているため、賃料が下がることはあまり考えられません。また、空き家になるということも少ないでしょう。

そのため賃料収入は比較的安定した収入になることが多いです。

筆者は母子家庭ですが、賃料収入のおかげで、大学まで出ることができましたよ。

私的年金について分かりやすく教えてほしいです。

私的年金は、公的年金の上乗せの給付を保障する制度です。国民年金基金、確定拠出年金、確定給付企業年金、民間の保険会社などが販売している個人年金保険を指します。

つまりこれらの保障制度に加入していなくても、だいたい同等の金額を家賃収入により補うことが出来るということです。

死亡保険代わりに

投資不動産をローンを利用して購入する場合、団体信用生命保険（団信）に加入することが義務付けられています。（銀行のローンを利用する場合には、保険料は金利に含まれていることが多いです。）
これにより、ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった際には、ローンの残債は保険から支払われるので、不動産はローン完済状態でそのまま家族に引き継ぐことが可能です。

そのため死亡保険の代わりにもなります。

これといって大きなリスクは見当たりませんね♪

相続対策が可能

相続の際、預金や債券、株式等は時価で評価されますが、投資用不動産は、路線価で評価されます。路線価はおおよそ実勢価格（実際に取引される価格）の70％∼80％で評価されるので、相続税額を低く抑えることができます。

すみません、時価と路線価の違いについてもう少し教えてもらえますか？

もちろんですよ！

時価

時価とはその時々の商品の値段を指します。また、現在売買すると考えた場合の値段になります。

そのため、買った当初は300円ほどであっても、後は100円になってしまったり、或いは500円程に値が上がる可能性があります。しかしながら価格が上がっていた場合はその分、痛手を負うこともあります。

路線価

道路（路線）に面する宅地１平方メートルあたりの標準額で、相続税や贈与税を算定する際の基準となります。

国土交通省の地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士による鑑定評価額などから算出した額の８０％ほどにの価格で示されるため、相続税額を抑えることが出来ます。

所得税・節税効果対策が可能

不動産投資で得た収入から、固定資産税、さらに建物の減価償却費やローン金利、都市計画税などの必要経費が差し引かれるので、所得税等の節税効果を期待できます。

不動産投資での赤字は、他の所得等と損益通算することにより、所得税・住民税等の節税が可能になります。

建物の減価償却費と都市計画税についてもう少し教えてほしいです。

もちろんです。

建物の減価償却費とは？

減価償却費とは、減価償却によって発生する経費のことです。

極端な例ですが、例えば3000万円でマンションの一室を買った場合、1年後に価値が6分の5まで落ちたと考えて、減った500万円分を減価償却費として計上するという具合です。

インフレ対策が可能

インフレが進むと、物価も上がりますが、土地の価格も上がります。

お金のように紙切れと化すこともありません。

また家賃を値上げしたり、投資用不動産を売ることで、キャピタルゲインを得ることもできます。

キャピタルゲインって何のことですか？

キャピタルゲインとは、株式や債券など、保有している資産を売ることによって得られる売買差益のことです。

簡単に言うと、売った時の値段が買ったときの値段よりも高いっていうことですね！

不動産投資のデメリット

OpenClipart-Vectors / Pixabay

ここまで不動産投資のメリットをずらずらと書いていきました。すごい魅力的な投資と思った方もいるかもしれませんが、しやはりデメリットも存在します。

建物の老朽化

経年変化により、建物は老朽化していきます。老朽化した建物をそのままにしておくと、次の入居者を見つけにくくなり、空室リスクが高くなります。

普段から修繕とメンテナンスを心がけ、空室が出たら次の入居者を迎える準備をすることが大切です。

きれいな部屋に住みたいですもんね！

大規模な修理は大体いつごろ行えばいいのかなど、前もって計画を立てておくことも非常に大事になってくるでしょう。

自然災害による建物の崩壊

日本では地震や津波、大雨による建物の崩壊など、自然災害による建物の崩壊が後をたちません。

こればっかりはいつ起きるか予想しにくいため、対処が難しいでしょう。

提案としては、耐震対策がされた物件を選ぶ、災害保険に加入するなどが挙げられます。

個人的にはこのデメリットが最大で、且つ前もって防ぐことが難しいと思います。

(参照：住友不動産公式サイトより　https://www.stepon.co.jp/special/archives/024768.html）

不動産投資はすぐ儲かるの？

Tumisu / Pixabay

投資を始めたいと考えている人にとって一番気になるのは、“どれだけ早く儲けることが”できるかでしょう。

残念ながら、不動産投資は短期間で儲けが出るものではありません。せいぜい３０～４０年は見込んで投資をしなくてはなりません。

2700万円のマンションを35年ローンで買ったとしましょう。毎月8.6万円を返済するとします。

もちろんですが自宅ではないため家賃収入として毎月10万円が入るとします。

ここで1.4万円の差益がでるのですが、管理に伴う手数料が発生するため、収支はほぼゼロになります。

しかし35年たつと、返済はなくなります。そのため、家賃収入にほとんどが自分の手元に残ります。

でも老朽化したら価格が下がるんじゃ…

不動産会社シーラホールディングス取締役である杉本宏之氏は「高い確率で３５年後も価格を維持できる」と述べています。

以下その理由を杉本氏の著書『不動産投資のすごい真実』より引用しました。

⓵東京の人口がまだまだ増加すること

他国でもパリやロンドンなどの中核都市は人口が増え続け、不動産の価値は上昇し続けています。

国債のような安全資産の位置づけであるためであると考えられます。

東京は世界都市魅力ランキングでなんと世界第３位。また人口も徐々に増えています。

そのため世界中の投資家らの資金の避難先となっています。

⓶単身者の人口が増加

核家族化や少子化が進んだことから、単身世帯が増加しています。

そのような中、ワンルームマンションの需要はさらに拡大していくと考えられます。

⓷資本主義経済において不動産は手堅い資産である

金融政策により、短期的にはもちろん、長期的にも物価は上がり続ける可能性があります。(最近はなかなか上がらないので日銀を悩ませていますが…）

例えば東京丸の内は戦後もともと１２８万円で国から売却されました。しかしながら今では約３０００億円。８３３万倍になっているのです。

不動産投資のポイント

良質なマンションの価値は時間がたっても下がらないと言われています。

現に築３５年が経過したのにも関わらず、価格は１２００万円値上がったなど、普通に起こります。

また最寄り駅なども重要でしょう。駅近の物件は価格が下がりにくいとされています。また物件が都心に近ければ近いほどなかなか下がらないでしょう。

おわりに

今回は不動産投資についてみていきました。魅力や懸念点など、理解できましたでしょうか？

不動産投資はすぐに儲けが出るものではありません。早期に投資によって稼ぎたいという方は『仮想通貨』がおすすめです。リスクも大きいですがリターンもとても大きいですよ。

他にも少しずつ定期的に稼ぎたいという方は『株・ＦＸ』がおすすめです。

こちらは勉強しないと少し難しいので、ハードルとしてはやや高いですが歴史ある投資方法の１つです。

この記事が不動産投資のみならず、みなさんが投資に関心を持つきっかけになれば幸いです。

以上、マナがお届けしました。